Een sputterende boiler in je huurappartement? Betaal gewoon minder

DOOR SANNE JANSEN. Je huurt een appartement, maar na een tijd blijkt de boiler stuk te zijn. Als de boiler pas na drie maanden wordt gemaakt, is het niet meer dan logisch dat je als huurder de huurprijs kan verminderen. Kan je dan als huurder gewoon minder betalen voor die drie maanden? 

Geschreven door Sanne Jansen naar aanleiding van de Vlaamse PhD Cup. Sanne is doctoraatsstudent en onderzoekt prijsvermindering.
sanne-jansen

Sanne Jansen

Nu is het nog niet zo eenvoudig, maar ik pleit ervoor om prijsvermindering op te nemen in het Burgerlijk Wetboek. De geplande hervorming van het contractenrecht door de minister van justitie Koen Geens biedt een historische kans hiertoe.

In specifieke gevallen schrijft de wet een prijsvermindering voor. Denk maar aan de verlaging van de prijs door een verborgen gebrek in een gekochte zaak. Zo kan de motor van jouw pas gekochte tweedehandsauto na 50 km vastlopen. Hierdoor mag je, in bepaalde gevallen, de prijs verminderen omwille van dit gebrek. Hoewel de prijsvermindering logisch en efficiënt is, kan dit nog niet altijd en overal worden toegepast.

Aangezien een prijsvermindering een eenvoudige en begrijpelijke manier is om een contract bij te sturen, pleit ik voor een snelle algemene erkenning ervan in het Burgerlijk Wetboek. Een aanpassing van ons Burgerlijk Wetboek kan ijdele hoop lijken aangezien we sinds meer dan 200 jaar een haast onaangeroerd contractenrecht kennen. Niettemin heeft de minister van Justitie Koen Geens in een beleidsverklaring van november 2015 verklaard om onder meer het contractenrecht grondig te hervormen en te moderniseren.

Werchter

Het festivalseizoen biedt mogelijkheden te over om het nut van de invoering van de prijsvermindering te illustreren. Zo leidde de val van de frontman van de Foo Fighters tot het afgelasten van dit optreden op het Rock Werchter festival. Wat kan een festivalganger die een ticket heeft gekocht doen als een deel van een optreden niet doorgaat of een minderwaardige band komt optreden? Hij wil vooral zijn zuurverdiende centen terugkrijgen. Een proportionele prijsvermindering van de ticketprijs biedt hier een rechtvaardige en gepaste uitkomst.

Wat kan een festivalganger die een ticket heeft gekocht doen als een deel van een optreden niet doorgaat of een minderwaardige band komt optreden? Hij wil vooral zijn zuurverdiende centen terugkrijgen.

Ook bij dagdagelijkse beslommeringen speelt de prijsvermindering een rol. Stel: je huurt een appartement waarin de huisbaas plotsklaps werken uitvoert. Of je moet het als huurder zonder warm water en verwarming stellen in een koude wintermaand door een defect aan de boiler. Het kan ook dat je als bouwheer vaststelt dat de aannemingsfirma jouw huis oplevert met defecten. In al deze gevallen kan een prijsvermindering een gepast antwoord zijn. In het Duitse huurrecht bestaan lijsten van alle mogelijke gebreken met een bijpassende prijsverlaging voor elk gebrek. Zo zou een defect in de boiler gelijk kunnen zijn aan een huurprijsvermindering van pakweg 30% tijdens de wintermaanden.

Geen zwanenzang

Ik heb in mijn onderzoek een groot aantal gevallen van de prijsvermindering onderzocht. Niettemin heb ik moeten vaststellen dat ze allemaal een beetje van elkaar verschillen. In sommige gevallen lijkt de prijsvermindering zelfs gewoonweg niet mogelijk. Daarom kunnen we de prijsvermindering nog niet erkennen in het Belgische contractenrecht. Is dit dan de zwanenzang van de zoektocht naar de prijsvermindering? Is de proportionele prijsvermindering een onbereikbare heilige graal?

Integendeel, de prijsvermindering bleek doorheen het onderzoek springlevend. Vandaag wordt de prijsvermindering vaak ‘verdoken’ toegepast. Zo houden juristen teveel van complexe juridische termen. Zo ook voor de prijsvermindering: ze wordt vaak aangeduid met de onbegrijpelijke term ‘exceptio non adimpleti contractus’. Deze aanpak mist coherentie en helderheid, zeker voor niet-juristen.

Het is veel begrijpelijker uit te leggen dat iemand recht heeft op een ‘prijsvermindering’ wanneer er sprake is van een defecte boiler in een huurappartement. Ook voor juristen zou deze laatste aanpak heil brengen. De prijsvermindering is dus een begrijpelijke en praktische aanvulling van ons bestaand contractenrecht. En mocht je nog niet overtuigd zijn: zelfs in Frankrijk wordt de prijsvermindering ingevoerd in oktober 2016, naar aanleiding van een grote hervorming van het verbintenissenrecht.

Met prijsvermindering laat de huurder zijn verhuurder gewoonweg weten dat hij de huurprijs verlaagt aangezien hij tijdens een wintermaand kou heeft geleden.

De invoering van een verruimde prijsvermindering zou voor onze huurder betekenen dat hij zijn verhuurder efficiënt van antwoord kan dienen in geval van zo’n defecte boiler. Hij laat gewoonweg zijn verhuurder weten dat hij de huurprijs verlaagt aangezien hij tijdens een wintermaand kou heeft geleden. De wet zou de huurder dan veiligheid bieden om deze eenvoudige huurprijsvermindering door te voeren. Dit hoeft zelfs niet uitdrukkelijk in het huurcontract te staan.

Het is dus tijd om ons verouderde contractenrecht op te frissen met de verrassend eenvoudige prijsvermindering. Goede wetgeving is immers verstaanbaar voor alle burgers, mensen zoals jij en ik.


Reageer

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s